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新政百日三问楼市 房价是真降还是“假摔”

2010-07-27 浙江日报 未知 阅读次数:

    

  以4月17日的“新国十条”为标志,国内开展的楼市调控,已逾百日。这一轮调控下,效果到底怎么样?房价真的降了吗?这一次,房地产业将会来一次真正的调整,还是会迎来又一次峰回路转?一场深度博弈,仍在持续。

    房价:真降还是“假摔”?

  深圳和北京是楼市的风向标。

  在深圳,有着20年房产投资经验的著名投资客邹建民,最近经常和朋友一起到处看商铺,他们现在谈论的主要是商业地产和股票,“还有讨论换企业的,中小企业怎么样能够上市。”住宅似乎已经淡出了他们的投资话题。

  深圳世联地产一个二手房门店负责人江丽琴告诉记者,楼市新政出台后他们的业绩大幅下滑,“去年我们这一个门店,一个月是将近300万元的业绩,有十七八套成交。新政出来后,我们6月份成交4套,已经算是不错的了”。

  和二手房相比,深圳一手房的价格似乎更加坚挺。世联地产分析师王海滨表示,新政后两个半月的时间,深圳房价大概下降了4%。但是在售和新入市项目的价格依然比较坚挺。

  与此同时,不少楼盘打出了买房送面积、特价房等口号来吸引购房者的注意。按照国家相关规定,原本就不应该算面积的露台、公共走道以及原本就只算一半面积的阳台,在一些开发商的嘴里却变成了给购房人的优惠。更有甚者,把规划设计范围以外的面积以“伪赠送”的方式拿出来吸引购房人。一些开发商则玩弄先提价再特价的“假摔”秀。

  深圳大学国际金融研究所所长国世平认为:“尽管现在表面上看没有下降,但是比如说一百万的房子他送你二十万,实际上等于已经下降。但是地产商决不愿轻言降价,他们不愿给人一个房价下跌的认识。”

  在北京,郊区的通州、房山等地去年底房价大幅度飙升,半年时间几乎翻了一倍,新政出来以后,这些地区率先降价。北京地产评论人杨少锋表示,北京从4月中旬开始销量大幅下降,但是在价格上变化并不明显。据亚豪机构统计,2010年上半年,北京楼市商品住宅成交均价为20161元/平方米,与2009年上半年相比涨幅达到了62.3%,而与2009年下半年相比涨幅为26.6%。北京房地产交易管理网及中原地产数据显示,7月上旬北京的二手房成交均价为18150元/平方米,环比6月下旬仅下调了0.1%。

  国家统计局1至6月房地产市场数据表明,6月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点,价格环比下降0.1%。4月份,70个城市中,只有三亚市房价环比微跌,如今“下跌面”波及28个城市,北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。

  与此呼应的是开发贷和个贷明显收紧。上半年,房地产企业国内贷款同比增幅回落,从年初的46.1%回落至上半年的34.5%;个贷方面,前四个月的逐月累计增幅均在100%以上,但至6月已降至60.4%。

  土地市场也开始降温。7月20日国土资源部发布的《2010年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,第二季度全国105个主要城市地价总体水平为2756元/平方米,综合地价环比涨幅超过5%的城市仅有10个,其余95个城市地价涨幅介于-1.77%至-5%之间。

  国家统计局新闻发言人盛来运7月15日表示,房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制,并且出现了下降趋势。房地产投资性需求也得到一定的抑制。

  隐忧:如何防止大起大落?

  6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%,这是近15个月来首次由涨转降。一些专家认为,这标志着房价的拐点已经出现,但也意味着房地产调控进入到一个关键时期。

  “中国的房地产市场,好比一个高烧不退的病人,主治医生辨证施治,病情暂时缓解了,但要除根,还需要持续治疗,效果有待观察。”中央党校研究员曾业松近日在接受新华社记者采访说,“一些症状表明,当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期,调控决不能松懈。”

  这些“症状”主要表现在:一是局部地区楼市“高烧不退”。6月,70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨,其中上涨城市均为二三线城市;有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。

  二是高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例,今年1月至5月,北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元,而六环路以外每平方米也超过万元,达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点,存在“假摔”之嫌。

  三是信贷悄然“放水”。在一些地方,银行有选择性地对住宅贷款开了“绿灯”:如只要客户首套房没有贷款,第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠;停贷第三套房,个别银行从一开始就没有执行过。

  四是投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块增温,投资性购房增加,呈现量增价涨的态势。数据显示,目前沈阳投资性购房比例接近30%,而一年前仅为10%左右。

  五是房企逆市拿地风潮涌现。近期一些房企“攻城略地”开始加速。数据显示,上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35.6%,土地购置费同比增长84.0%,进入4月调控周期后,房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。

  更为严峻的问题是,楼市调控之时,又出现了股市下跌、钢材市场低迷等隐忧。

  据北京师范大学房地产研究中心主任董藩介绍, 4月中旬以来建筑钢材价格持续下跌,累计跌幅已达1000元/吨。建筑、钢铁、水泥等行业的就业有可能受到影响。如果房价跌幅超过30%,个人按揭贷款违约的情况就会明显上升,给金融系统造成坏账压力。

  多位专家和业内人士担心,“放”可能使得之不易的调控成果毁于一旦,随之而来的就是房地产价格出现新一轮报复性反弹;而过度“收”显然也会伤及经济,甚至引发经济的“二次探底”。尽管理性回归之路艰难,但防止楼市大起大落始终是各方的共识。专家称,“房价的暴涨暴跌,对消费者、行业、银行和政府都是一种很大的伤害。”

  走向:调控政策会不会松动?

  央视评论认为,楼市新政目前仅仅是个开始,真正的艰难还在后面。人们更关心的是,调控政策今后将向何处去?

  政府高层近来频频表态楼市调控决心未变。7月4日,国土资源部负责人明确表示,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。此后,住建部、银监会、国资委有关人士也分别在不同场合针对三套房贷放松等传言作出明确澄清。

  住房和城乡建设部强调,要坚定不移地继续遏制部分城市房价过快上涨。国土资源部《2010年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出:目前来看,房价上涨势头已被遏制,尽管中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小,但在房价依旧居高不下的局面下,中央政府严厉调控房价的决心不会改变,地方的相关细则也会相应跟进。

  与此同时,中央加大力度建设保障性住房。为完成今年580万套保障性住房建设任务,中央已下达600多亿元资金予以支持。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,保障性住房的大规模开工将对冲商品房投资的减少,房地产新增固定资产投资增速总体上不会减慢,对经济增长的贡献将至少和2009年持平。从建设计划看,2010年全国共将新增各类保障性住房700余万套,如果按平均每套60平方米匡算,今年新开工面积总计将达到4.2亿平方米。据此估算,今年新增房地产投资将达到2.3万亿元,超过2009年的1.9万亿元。

  巴曙松认为,前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚,使得房地产市场充满投机气氛。“以新国十条为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品特性主导。”

  董藩认为,随着部分多套房拥有者担心资产缩水而抛售,部分开发商降价出货,以及去年的新开工项目陆续竣工,调控半年以后市场供应将明显增加,部分城市房价会出现明显的震荡回落。但就全国、全年情况综合看,可能仍处于上涨状态。

  不少专家认为,对于少数房价较高的地区,房价的适当回落是正常的。而楼市走向理性回归的步伐有多快,主要取决于宏观经济的总体走势。从历年对楼市调控的过程看,地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益群体的影响也不可小视。高房价问题不仅仅是房地产行业的问题,上关乎数万亿元商业贷款和个人贷款,下涉及几十个相关行业,中间还夹杂着千家万户。专家表示,楼市调控不能指望毕其功于一役,只能采用“渐进疗法”。

 

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