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[专家解读]杭州房价到底能涨到什么程度?

2016-03-18 本站 刘德科 阅读次数:

    本文作者:刘德科

    01

房价跑赢M2的特殊年份

1989年10月,一位39岁的杭州织带厂职工,如愿以偿地买到了机神新村一套约65平米的商品房,当时的房价是485元/平米。这个小事件,被记录在当时的《杭州日报》上。

1989年的485元/平米,现在二手房大概能卖1.5万元/平米左右。直观上看,房价大概涨了30倍

若以CPI累加指数计算,现在的物价仅仅大约是1989年的3倍。显然,CPI是无法反应房价涨幅的。但是,房价涨了30倍,是不是就意味赚了呢?

房价跟CPI关系不大,跟另一个经济数据——广义货币总量(M2)要更密切一些

1989年的M2是1.5万亿,现在的M2大概是140万亿元,涨了90多倍。但是,机神新村那套老房子只涨了约30倍。

1989年太遥远,我们还是来看看近几年房价与M2的关系2007年5月,当时杭州的标杆楼盘万家花城首次开盘,均价7900元/平米。现在的二手房价格大概是2.5万元/平米,是当时约4倍。

2007年的M2大约是40亿元,是当时的3.5倍。这个涨幅甚至略低于万家花城的房价涨幅。

杭州房价变化的一个小侧面

万家花城的房价居然跑赢了M2,而机神新村却远远追不上M2,这种悬殊的对比,恰恰可以给我们非常关键几个买房启示:

    1、当房地产是支柱产业时,房价才有实质性的涨幅。在中国的这一轮经济结构性调整尚未完成之前,房地产一定是支柱产业

    2、老旧房子的涨幅乏力最近这十几年,商品房的产品形态发生了翻天覆地的变化,老房子跟新房相比,相当于十年前的诺基亚手机。

    3、把钱放在银行里,哪怕你跑赢了物价,也远远追不上房价。买房要盯住M2,前几天李克强总理的政府工作报告说,今年的M2预计增速是13%。表面上看,只要放上够长的时间,任何房子都是上涨的,但如果和M2挂钩,差不多就是保值而已,有的甚至还亏本。但是,对于家庭资产来说,这种保值具有非凡意义

    4、只有在政策逆转期的年份,房价才有机会跑赢M2上上次是以万家花城开盘热销为代报的2007年,上次是以蓝色钱江开盘热销为代表的2009年,此后几年房价一直落后于M2增速。现在,这个窗口期差不多又打开了

02

涨声起来时 最好买成熟区现房

2007年和2009年的那两轮房价暴涨,你只要闭着眼睛买房子,赚钱都是大概率事件。

现在,哪怕房价的上涨通道彻底打开,你若再像过去那样闭着眼睛买房,恐怕是不行的。

现在最好买现房,而且,最好是成熟区域的现房,而且不能是老旧二手房

前几天,跟和达·御观邸的老总在讨论现房的投资价值。我们的共识是,对于投资者来说。买现房或准现房,可以在短时间内办出房产证,可以利用这波行情迅速套现。

那么,对于自住者来说,交房时间越短,不仅可以迅速入住,而且利息成本越低。更重要的是,现在处于房价上涨通道,哪怕下一阶段进入高位盘整甚至下跌,现在的房价恐怕仍然要比将来下跌之后的还要低

比如,2007年买万家花城和2009年买蓝色钱江,在经历长达数年的楼市跌价之后,仍然远低于现在的二手房价格。

除了现房,另一个关键是要买在成熟区域。当然,不是只有武林广场或钱江新城才算成熟区,附近有地铁、电影院和咖啡馆的,大概就是成熟区域。

上一轮造城运动已经进入反思阶段,下一阶段主要是对已有新城进行配套完善,至少在杭州是如此如果现在哪个不毛之地,突然冒出一个新城概念,你一定要保持清醒。

和达·御观邸的老总说,他们的楼盘,恰好全部符合这些基本原则:地铁一号线是现场的,斜对面就有龙湖天街等商业综合体,而且他们这家国企采用的是现房销售模式,近期就准备开盘。

03

现在买房要先考虑是否已“补涨”

现在,杭州不少楼盘都已涨价,但这不意味着购房者就只能追涨。至少目前这个阶段,还有一些机会关键在于你能否发现。

比如和达·御观邸。他们的老总报了一下他们这次准备开盘的论证均价,吓了我们一跳。一起讨论的几个人说,这样的价格,恐怕只能引发漏夜排队。

和达·御观邸的老总说,作为国企,不希望推高房价,他们想要的是那种理性定价的热销。

然后,大家就开始臆测,在这一轮行情中,像和达·御观邸这种尚未开涨的楼盘,大概可以涨到多少。

未来是涨是跌我不知道。但可以肯定的是,刚刚冒出涨声的杭州楼市,不全是因为政策刺激,而是“利好政策+楼市运行周期”的叠加效应。

简单说,现在的涨声,在一定程度上是对过去五年楼市温吞水的补涨。

 

所以,这一轮行情的涨幅将由两部分组成:一部分是对过去的补涨,另一部分是对未来的预期如果现在去买那些已经明显涨过的楼盘,就错失了补涨的那部分,至于能不能享受到未来预期的那部分,就要看楼盘的基本面了。

所以,与其关注杭州房价到底能涨到什么程度,不如去稍微分析具体楼盘的涨价成因——它是否已经完成补涨,未来是否还有价值想象力,都是需要考量的。

无论是自住者还是投资者,最好的买房思路是,既要先吃进补涨收益,又要挑选有未来预期价值的楼盘

只是,这样理论上可以“两头通吃”的楼盘,在杭州越来越少了。

和达·御观邸大概是其中一个,它的未来到底会怎样大家可以各自判断,但至少它尚未开始“补涨”。而且,它就在成熟的下沙核心区,有不少90方跃层房源。我又想起了1989年的事情,那套机神新村的房子,就是杭州的工人文化宫买到的。当时,十八家国有房企在那里统一“开盘”,一共开出了192套房源,几乎被一抢而光。不少人拖着一张席子和一床被子,排了两天两夜。

时代不一样了,但是漏夜排队这件事,隔几年难免就要在杭州重现一下。

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