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1月份杭州100多楼盘降价? 实际各有隐情

2017-02-08 每日商报 [微博] 阅读次数:

鸡年刚开头,平静的楼市便被两张表彻底唤醒,一张是网传杭州1月份200多个新盘中1/3降价了,另一张则是桥西板块唯一的新房住宅金地大运河府的价格公示表,所公示价格明显低于预期,并且和周边二手相比都有优势。

这背后的真相是什么,今年会是买房的好时机吗?记者就此展开调查。

网传1月份杭州1/3新盘降价?

其实各有“隐情”

日前,一篇关于杭州楼市新盘降价的文章在网络上流传。该文将目前杭州市区(包括富阳、大江东)在售的264个新盘在1月份的成交均价与去年12月进行比较,发现共有105个楼盘出现降价,占比达到39.8%

新年伊始,楼市降价潮已来?昨日,记者对该文章所列264个楼盘进行了梳理,其中共有31个项目降幅超过10%。记者对这些项目逐一调查,发现并不能简单地用“降价”来一语概之。事实上,上述项目之所以出现成交均价较大幅度的下滑,很大程度上是因为产品类型的差异、房源的位置的不同、房源楼层的高低等因素造成。

在这份降价榜单中,青枫墅园、大华·西溪风情、东晖·龙悦湾、兴耀·星悦湾等项目的降幅都超过了20%,尤其是青枫墅园,降幅更是高达69.55%。其实,这几个项目有一个共同点,就是包含公寓、排屋等多种产品,这是出现较大价差的主要原因。比如,青枫墅园在1月份仅成交一套高层房源,单价7110/平方米,而去年12月的成交房源都是排屋,均价23331/平方米。大华·西溪风情近两个月的成交则是大平层和排屋混搭,大平层单价2万元/平方米出头,排屋则是4万元/平方米以上,价差明显。

在采访中,记者发现部分项目的尾房成交,也在很大程度上拉低了成交均价。以丁桥的昆湖·玺之湾为例,该项目在1月份成交了2套房源,均价13518/平方米,环比去年12月的16862/平方米下降19.8%。销售人员告诉记者,1月份成交的这2套房源属于尾房,而且楼层是1楼和2楼,所以价格便宜,目前整个小区只剩最后一套样板房可售,单价25000/平方米。与此类似,九龙仓·君廷、万泰·城章、朗诗·未来街区等项目在1月份成交的个别低价房源,都是低层尾房。

在记者采访的楼盘中,大部分都表示目前并没有降价的情况,不过也有个别项目承认有小幅降价的举动。位于萧山的某楼盘,去年12月的成交均价为28882/平方米,1月份跌到了25687/平方米。项目营销人员告诉记者,去年下半年楼市调控重启以后,新领预售证对房价要求严苛,“我们新开的这栋楼,位置比较差,在两条马路的交叉口,而且都是小户型,所以价格会便宜一点。”该营销人员表示。

鸡年杭州新房价格值得期待低开入市将是普遍现象

刚开年便说楼市大面积降价确有些言过其实,但接下来这一年,购房者还是有机会入手价格相对低且性价比高的楼盘。因为调控政策与政府指导定价,去年12月份后入市的新盘价格普遍低于市场预期,也低于周边新盘甚至二手房,这一现象依然在延续,而且将是今年的楼市房价基调。

这不,年关一过,杭州桥西板块精装豪宅盘——金地大运河府四幢楼领出预售证,分别为1789号楼。其中1号楼是高层住宅,户型面积段为101-125方,根据杭州价格网的公示,单价均价为39800/平方米,总价400万左右。另外7-9号楼是跃层排屋,顶底跃均价为51000/平方米,中间跃较为便宜,为43000/平方米。

据了解,金地大运河府位于桥西板块通益路与花园岗街交叉口,该项目早在去年10月份便对外透露过价格,当时报价高层单价5万,跃层排屋则要6/平方米,如今看来大大低于预期。另外,同周边楼盘相比,因该项目是桥西板块唯一且最后的住宅新盘,因此价格上能对比的也只有周边的二手房。

而据我爱我家官网显示,目前桥西板块的次新房价格并不低,大运河府对面2009年交付的银树湾,最近的一次成交记录为去年12月份,113方成交单价3.3/平方米,往南一点的名城公馆最近房源的成交价3.7/平方米,桥西代表性豪宅盘大河宸章虽然暂无二手成交,但挂价也飙升到5/平方米。可以说,金地大运河府价格的板块市场竞争性较为强大。

但接下来不仅新房价格值得期待,而且新盘不同位置的房源也会有惊喜。以未来科技城为例,放眼未来科技城,如今单价2.2/平方米的精装洋房基本是看不到的,而华夏四季有。华夏四季因去年低开入市,迅速成为杭州“红盘”。最近它将加推其29号楼洋房,户型建筑面积为127方,除1楼外,其余房源单价在2.2/平方米~2.5/平方米之间,比起首开的两幢洋房价格低了3000/平方米。销售人员表示29号楼靠近余杭塘路主干道一侧,因而价格会比其他房源低。

购房需求依然在刚需改善都难买

尽管去年杭州消化了十几万的库存,但购房的需求依然存在,而且在打着“资产保卫”旗号的年代,更大激发的是人们的改善需求,在行情好的时候卖掉旧房买新房成为时下的选择,于是目前市场上更具性价比的改善新盘成了“香饽饽”。

去年年底,位于滨江区政府板块的滨江金茂府首开,推出123号楼共计250套房源,主力户型120方、140方,均价约44000-45000/平方米。据开发商消息,滨江金茂府首开250套房源全部售罄,销量达13.5亿。此后不断有原先未选到房的购房者询问金茂府何时再加推,据了解,金茂府下一批房源预计在3月份推出,开的房源为5号楼,户型面积为140~165平方米。

融创玖樟台位于杭州城东新城板块,在城东房价高企、土地楼面价突破3.6/平方米的如今,玖樟台的入市给了急于在城东置业人群一股甘霖。项目121日首开推出2栋楼,面积段为115~140方,精装修,均价仅为33500/平方米,开发商称首开当日来了600组客户,但50分钟 127套房源全部被抢购一空,合同金额约5.1亿元。

在当前楼市,除了改善型房源受人追捧外,价格优势明显的刚需项目更是一房难求。

去年11月,杭州楼市迎来了两大明星项目的低价首开。首先是浙大科技城板块的龙湖·水晶郦城,这个西湖区新盘在1120日首开推出200余套房源,单价仅20000/平方米左右。此后,水晶郦城再接再厉,赶在春节前加推,截至目前,该项目已成交300余套房源。

龙湖·水晶郦城之后,大城西的绿城·梧桐郡紧跟着在1123日开盘,推出226套精装修房源,价格在18000-20000/平方米。此前,市场对于梧桐郡的首开预期是23000/平方米,实际开盘价格远远低于预期。目前,梧桐郡的可售房源不足10套。

专家告诉你,现阶段该怎么购房?

尽管新年伊始,楼市被价格灵活的新盘掀起一阵小高潮,但现阶段该不该买房,何时买最好成为人们思考的话题。我们来听听专家怎么说:

傅小君保利地产浙江公司副总经理

2016年四季度的房子不值得买,但2017年各种促销重现的时候就可以坚决买!当下也是一个买点,因为政府限价很多、在售项目售价偏低,不乏市中心优质的项目。必须得说,杭州历经多轮深度调控,当下的房价在长三角仍然是最健康的,而未来五年的利好又是所有城市中最多的,所以你必须看好她。

方张接透明楼市研究院院长

2017年调控政策还将继续,开发商出于资金安全、年末冲业绩等因素考虑会主动试探性优惠促销,成交量冷却将拉长楼市库存去化周期,买方市场将在局部区域内重现。

新的一年,做一个孤独的购房者,切勿盲目跟风。当市场成交量萎缩到最小的时候,是购房良机,2017年可以从容选房,有迫切购房需求的刚需购房者择机入市,不急的话,在调控政策出现明显变化前都有机会。去年本地自住需求的购房者有较大透支,短期内需要休养生息、观望;投资客相对密集的区域,成交量萎缩明显,但凡限购区域都无可避免。高价地虽会催生部分恐慌性购房,但难成气候。

新的一年,不限购的大江东、富阳,外地购房者比例在50%的基础上将继续攀高。

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