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下沙土拍大战|自持比例41% 销售价或2万5

2017-06-05 本站 小楼姐 阅读次数:

   65日(今日),下沙大学城北单元JS0603-1216地块拍卖,受业内外共同关注,关系着接下来下沙房价的走势。现场共有18家竞买单位报名本地块拍卖,其中经过金地、宋都、景瑞、上坤、广宇、杭房等单位一轮竞价、十五轮自持比例竞投最终27号金地以总价123391万元竞得,楼面价9643.46/平米,自持比例41%

    金地集团初创于1988年,总部设于中国深圳,1993年开始经营房地产业务,2001年在上海证券交易所上市(600383.SH),是中国较早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。金地集团目前的业务包括住宅开发与销售及装修、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为特色的国际教育及体育产业运营等,开发及持有的住宅及商用地产项目覆盖中国34座城市以及美国5座城市。目前在杭州开发项目有以下代表:金地艺境、金地自在城、金地天逸、金地自在城、金地格林格林等。

    先来看看本次拍卖地块的信息:

图片来源于住在杭州网

    区位分析:下沙大学城北单元JS0603-1216地块东至百翘香江,南至凌云街,西至文淙北路,北至水云街。地块住宅部分土地面积36511平米,容积率2.5,体量约9.1万方;商业部分土地面积12225平米,容积率3.0,体量3.7万方。地块目前已平整。四至清晰,除东侧与百翘香江为邻的春垦路外,均已通车。周边多为平整地块,交付小区及现有教学配套集中在地块东面。

图片来源于住在杭州网

    我们再来看看地块附近的配套情况:  

① 交通:地块周边有沪昆高速可互通海宁与萧山,江东大道可连通大江东新城,杭州绕城高速、德胜快速路连通主城区,还有文海北路、之江东路等干道,交通便捷。此外,地块南面有地铁1号线文泽路站,距离延伸段文海南路站2.5公里,地铁一号线延伸段预计年内通车。

②教育:周边教育资源丰富,有启源幼儿园、启源小学,还可依靠南面下沙大学城以及中小学教育资源,有浙江财经学院、浙江工商大学、文海实验小学等院校。据悉,宅地旁启源小学、启源幼儿园已开学。启源中学和大学城北第二小学,正破土动工。

③商业:地块南面靠近下沙大学城,可享受其高校商业配套:宝龙广场、福雷德广场、下沙商贸城、高沙商业街等;地块北面有大型商业购物中心百联奥特莱斯广场。但地块周边规划有社区医院及社区菜场配套

地块所处的大学城北板块是下沙又一块宜居的密集住宅区,自宋都、保利率先拿地开发至今,随着多个楼盘陆续交付,常住人口随之增加,教育、生活配套的逐步完善,也逐渐成为下沙购房者置业首选的居住板块。该地块体量适中,周边配套相对齐全,为主城区内价格洼地。

    海宁地价过万,存量见底的下沙绝地反击

    首先,小编再科普一下土地拍卖新规根据杭州土地新规,当地块现场报价溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

    竞价自持比例面积,从2%起报,加价幅度为1%的倍数;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序,加价幅度为5㎡的整数倍。

   此外,自持面积部分没有规划限制,比如混合用地可用的建筑面积(不论住宅部分还是商业部分,但不包括规划条件中需配建面积)均可作为自持部分面积。

    另外,我们看看下沙板块历年来住宅地块拍卖成交楼面价格TOP5,排行第一的是2010年出让的【1045号杭州经济技术开发区(下沙18-B地块)】,最终楼面成交价10281/㎡,溢价率高达97.47%也就是目前下沙的宝龙城市广场。

    今日土地拍卖成交楼面价9643.46/平方米,尽管楼面价没有打破历史最高,但由于政策原因需精装交付,本次溢价达到70%,需要现房销售,再加上41%的高自持比例,综合折算实际楼面价已远超历史最高的宝龙地块!

近日,江悦城附近的一块宅地出让,起始楼面价3410/㎡。经过疯狂的竞拍,最终由嘉丰以10397/㎡竞得,溢价率205%相比之下,下沙大学城北已经算是洼地中的洼地。

在本次土地拍卖前,许多网友向小楼姐咨询拍地情况,各大沟通群里只要聊到拍地的话题,网友们也是各抒己见;另外,也出现了一道互动预测题(原题如下)

65日大学城北土地拍卖楼面价预测(住宅起拍价6429元,商业起拍价3790元,综合5673元):A:底价成交;    B.溢价50%以内;    C.溢价50%-70%

D.溢价70%并且自持10%以内;  E.溢价70%并且自持10%-30%

F.溢价70%并且自持30%以上。

    网友回答结果DEF居多,而选择F的占大多数,不少网友觉得这是下沙一次逆袭的机会。

    本地块所在的大学城北板块内暂无大型商业配套,而本次土地拍卖,自持比例高达41%,加上该地块拥有约3.6万方体量的商业商务用地,未来开发商选择造集中式商业的概率较大。大学城北板块距离高教园区较近,若集中式商业建立,可辐射板块内及整个大学城近10万人,未来价值更会爆发,无可限量。

    下沙住宅供应缺口大,潜力无限

    按照下沙有效的购房人口计算,将有480万㎡的住宅供应缺口。

随着新加坡杭州科技园等的崛起,跨境电商、生物医药正成为下沙的经济新引擎。过去两年,下沙服务业生产总值的增速,一直保持在10%以上!以电商业为例,下沙与未来科技城,已俨然有东西并峙之势。

怎么看,下沙都是杭州排名前几的活力新区。随着大江东、萧山科技城和海宁临杭新区的崛起,下沙已成为连接几大新区的“枢纽”。

地铁1号线延长到机场(规划)后,下沙将是高铁与机场之间的中点站。

加上已有的两个高速出口(据传还将建第三个),“海陆空”全覆盖,人流、物流和信息流极易在此聚集,下沙未来的定位将是“杭州东部中心”。

未来几年,下沙产城融合的蓝图,可以描述为“三镇两区一基地”。 

首先是东部医药港小镇。目前下沙的生物制药相关企业,一共有200多家。小镇将打造科研和服务平台,把它们集聚起来,形成一个产业生态链。 

大创小镇,以新加坡科技园、大学城为核心,主打“创新创业”。国际科创小镇,依托中科院、以色列高端科研院所,主打“智能制造”。 

此外,还有金沙湖中央商务区、即将获批的综合保税区,以及沿江的东部湾总部基地。

大创小镇

国际科创小镇

    此外,还有金沙湖中央商务区、即将获批的综合保税区,以及沿江的东部湾总部基地。

金沙湖中央商务区

出口加工区

东部湾总部基地

    展望未来,新城崛起势不可挡

    G20之后,紧跟着2022年亚运会,随着杭州城市地位跃升,城市格局发生巨变。曾经的主城洼地,下沙新城迎来蝶变机遇。

    工业4.0,城市会客厅,下沙的下个十年。而处于下沙大学城北的板块,正朝着“大城东时代的宜居新城”目标靠近。目前,城东新城的楼盘均价已近4.5万,九堡楼盘均价约3.5万,下沙金沙湖板块楼盘均价约3万,大学城北板块楼盘均价约1.5万;从住宅市场看,从城东新城往东至下沙,目前在售住宅房源也十分短缺。大学城北价值明显被低估,“价格洼地”名号实至名归。

本次拍地,下沙不受限的二手房的价格和地位也会不断提升,周边二手房现在整体销售价格1.7-1.8万元.㎡,随着土地的拍卖,二手房价格还会水涨船高,新房价格更是白菜价。目前下沙大学城北可售新房仅剩宋都东郡之星(2#4#5#号楼),中国铁建·保利像素(6#号楼)。不少在下沙工作生活(暂时还没有房一族),觉得生活成本越来越大了,挑战和机遇并存。

但毋庸置疑的是,下沙正朝着一个越来越好的方向前行,你觉得呢?

下沙网友们对本次拍地有什么看法,进群一起交流吧!

部分资讯来源于层楼公众号

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