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一拍地二手房东就调价 涨得太凶的有价无市

2017-06-15 钱江晚报 阅读次数:

324日杭州发布土地出让新规,溢价达到50%必须现房销售,溢价70%价格封顶竞自持,杭州市区出让的每宗涉宅地块均进入现房销售,且宅地还有部分自持,最夸张的是69日大江东一宗涉宅用地,被开发商以100%自持比例拿下。

那些二手房房东们,区域内一有地块出让,进入现房销售甚至自持,便蹭蹭蹭地上调二手房挂牌价。

然而土地市场的火爆,是否真的促进二手房价上涨?买家是否只能乖乖接受卖家的跳涨?

地块出让前屏牢不卖

高价地一出就上调挂牌价

许久不曾有宅地出让的临平,616日即将出让临平新城西区一宗宅地,楼面起拍价9800/m2。这个信息一释放,板块内二手房房东们便蠢蠢欲动了。

“近一周我们回访房东,发现这一带的二手房不但挂牌价上调了,而且房东们的普遍心态是屏牢不卖,等着地拍出后再说。”豪世华邦临平区域总监周斌告诉记者,房东大多认为这块地会拍出高价。

这一现象不仅发生在临平,萧山南部卧城、主城区的下沙、三墩同样有类似现象。

记者以购房者身份实地走访萧山南部卧城板块的中介门店发现,板块内二手房挂牌价格已超过新房,四季华庭二手房挂牌价在22000/m2,开元广场已经飙到25000/m2,名门世家的价格更高。“南部卧城这一带的挂牌价今年有两次跳涨,第一次是市北地块楼面价破3万元的时候,涨了一波;5月底南部卧城蜀山街道地块拍出高价后,又迅速上涨了一轮。”链家地产开元广场店一位经纪人说,今年初这一带二手房成交价还只有18000~19000/m2

在下沙,上个月刚传出下沙大学城北宅地将于65日出让的消息,5月下旬,很多大学城北的房东一下子都不急着卖房了。该宗宅地最终以9643/m2的楼面价出让,房东们便在原挂牌价的基础上又纷纷上调了价格。“目前大学城北一带90m2左右的户型,房东挂牌价普遍在20000/m2。”豪世华邦海天城店店长吕其煌告诉记者。

吕其煌说,下沙沿江一带的二手房这段时间挂牌价也水涨船高。“海天城一套110m2的房子,原来房东挂牌价是220万元,后来听到下沙推地的消息后,挂牌价立马涨了10万元。地块一拍完,挂牌价直接涨到了250万元。有文海实验小学学区的保利·江语海,小户型挂牌价甚至已经到了24000~25000/m2

三墩一带,4月地块没有出让前,房东调整价格的还不多,5月地一拍,不但挂牌价涨了,诚心卖房的房东也少了。

土地拍卖对周边房价有影响

有二手房成交单价涨了5000

高价地的拍出,房东们挂牌价的上调,在卖方市场下,确实在一定程度上影响了周边二手房的实际成交价格。

钱报记者挑选了近几个月热门地块周边的二手房,发现五月份二手房成交均价普遍要高于三四月份。

根据杭州我爱我家数据显示,三墩板块的二手房,次新小区4月份成交均价还只有23000~28000/m2左右,但地块拍出后,5月份成交均价明显上涨,少一点的像中海紫藤苑,每平方米单价涨了2000元左右;多一点的像协安紫郡,4月份成交均价还只有23597/m2,但5月份成交均价涨到了28390/m2,每平方米单价涨了近5000元。金地自在城5月份成交均价已突破30000/m2。“房价上涨有部分原因是跟拆迁有关,房子拆掉了总得买套房子住住。”房多多杭州分公司交易中心负责人刘星告诉记者,但现在的价格不少业内人士都觉得偏高了。

下沙大学城北一带的宋都东郡国际、保利城市果岭、碧桂园等次新小区,4月二手房签约均价在14000~15000/m25月份则到了16000~17000/m2。目前透明售房网挂牌的房源中,普遍的房源挂牌价接近20000/m2,且是毛坯出售。

房东涨得太凶买家不买账

二手房成交周期明显变长

业内人士认为,新政后土拍的影响,不仅仅是体现在价格上,而是根据现房销售的要求,短期内无法形成有效供应,这让供需关系紧张的预期更甚。房东对未来预期看好,不少二手房挂牌价甚至有点博傻的味道。

“万家星城有套88m2的房子,房东雷打不动一定要挂355万元,这么一折算单价到了40000/m2,房东还想着后期要继续调价。”豪世华邦三塘店店长鲁亚君告诉记者,“万家星城现在挂在我们家诚心卖的也就二三十套房子。区域内的中粮方圆府,住宅挂牌量10套都不到,万和玺园要出售的二手房就更少了。65日中冶拿下的那宗商住地,楼面价29809/m2。周边一些不着急卖的房东就故意挂很高的价格,万一碰到有买家因为房源少、一着急就真买了呢?这些房东,有种博傻的心态。”

不过,对于有些房东涨价太凶,完全超出合理预期的房源和板块,买家并不照单全收,他们不愿意自己被当成傻子。

记者了解到,不少区域房源成交周期在拉长,3月份平均每套房子成交周期在1个月左右,但现在没有两三个月谈不下来。房东挂牌的价格,是对后市看好的价格,却透支了未来房价的涨幅。

吕其煌告诉记者,有的房东狮子大开口,下沙沿江的二手房挂牌价直追金沙湖板块,这让很多客户不得不放弃,宁愿加点钱直接买金沙湖板块的房子,或者降低标准外溢到外围一些的板块。

吕其煌说,光他们门店,因为房东涨价太凶导致的客户流失大概占比20%~30%左右。

“这些流失的客户大多是买小套房源的刚需购房者,总的成本就控制在那里,超出支付能力就不得不放弃。相对来说,大套房源的价格涨得没那么快,又有九堡一带的拆迁户外溢过来买房,目前成交还比较稳定。”

临平也是如此。“很多购房者原来对临平的预期总价在100万元以内,现在房东涨价,价格都到了140~150万元左右,不少人要么放弃,要么就选涨幅比较小的老破小。”周斌说。

鲁亚君也说,万家星城的一些房东不急着卖,故意挂高价,刚需也不愿意接手,只能选区域内小面积的老旧二手房,有点实力的就去看远洋上塘宸章这类的新盘,“万家星城单价挂40000元,上塘宸章这样的新盘单价却只要30000元。”

高位接盘?购房者并不傻

土地市场火热更像是区域内二手房房东的狂欢,这意味着手中握有的房产在无形间升值了,于是上调挂牌价成为常事。但就目前的行情而言,高价挂牌更像是房东个人的独角戏。

去年,杭州二手房市场时常能听到房东临时坐地起价的案例,但毕竟那时市场环境不同,优质房源多、投资客涌入,多个人抢着要买同一套房时,按商业规则,自然是价高者得。

但今时不同往日,由于限购政策趋严、房贷利率上调,当下买卖双方博弈明显。要知道,现在买二手房有55%的人首付款在6成以上,这可不是一笔小数目。

买家们并不傻,心中都设定好总价这条硬杠杆才会去区域里挑二手房。即便土地市场火爆,房东趁机上调挂牌价,但一旦总房款超出预期,买家宁可退而求其次,买到远郊或者其他的老小区。

卖家若过分上调挂牌价,高出市场价很多,甚至远远高出新房价格,只能是有价无市。

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