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业内人士谈租赁 中国房地产未来仅存红利

2017-07-24 21世纪经济报道 [微博] 阅读次数:

721-24日,博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会将于在海南三亚隆重举行。

“主题论坛(Ⅰ)——城市的生长与更新:请叫我运营商”上,链家研究院院长杨现领认为,租赁是中国未来的房地产仅存的红利。

杨现领指出,目前衡量租赁市场发展是否有活力,主要有三大指标:一租赁人口的不断增加;二是租金收入比。当下中国的城市租金收入比大概不到30%,人们租得起,而像纽约、香港、伦敦等城市租金收入比例已经超过了50%,这是“生无可恋”的状态。三是租金收入弹性,目前中国的比例低于1,是可以接受的合理的情况。

对于近期发布的发展租赁市场的政策,杨现领表示,中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市,比如北京、上海、深圳,并不是每一个城市都有租赁的短缺和压力。“这一轮,我们一拥而上的话,带来的问题,就是租赁的库存。”

△杨现领(21财经APP 摄影记者 陈逸航)

演讲全文如下:

大家上午好!

我跟大家汇报的题目是《租房让城市变得更美好》,大家都知道,2016年以来租赁市场受到了非常大的关注。从2016年的39号文,到住建部联合多个部委发布的文件,还有构筑同权的政策,为什么在2016年前后,国家围绕租赁有这么多的变化?我相信,这代表着一个新的变化,这个变化,总体上是展开了新的房地产的阶段。

所以今天,我带给大家的分享有5点:

一、租赁的活力,其实是城市未来的希望所在。

今天我们要看,一个城市未来有没有发展的空间,在很大程度上,取决于租赁的市场发展,是不是有活力的?那怎么衡量活力的,有3个指标:

一是租赁人口不断增加。

越是国际大都市,越是房价高的城市,租赁人口的占比就高,因为只有年轻人,通过租赁到宜居的产品和服务,他才能够在城市落脚,才能够在城市生存。现在很多的年轻人,超过50%的年轻人,在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题,所以这是发展的动力。

我有一个数据,国际上重点的城市,租赁的房源和人口的占比,当城市只有容纳年轻人的时候,这个城市的未来发展才有希望,有一本书叫《落脚城市》,有一个结论,这个城市平民苦的数量代表了城市的未来和希望。今天中国也是一样,如果城市能够让年轻人立足,能够人我们的大学生有生存的空间,这个城市才有希望。

二是租金收入比。

衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上,30%是一个临界值,或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起,平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下,我们一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%,这个是生无可恋的状态。所以,中国的北京上海深圳,还有很大的希望,就是因为,租赁收入比还相对比较低。

为什么低?就是今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构,通过合租的形式,让年轻人租得起,这是租金收入比的水平,今天大概不到30%。所以我认为,这是非常不错的数据,也是我看到的我们未来的城市的希望。

三是租金收入弹性。

它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国全国的比例低于1,所以我认为是可以接受的合理的情况。

租赁市场的发展,它的活力是城市的活力所在,要想达到这个活力,我们需要到3个条件,第一个是能够有40%左右的租赁人口,能够让年轻人在租赁市场上活下来,能够迈入城市的结题。二是有相对比较合理的租金收入比,不能显著的超过30%。三是有比较稳定的保持在11.5的租金收入弹性,这样的话城市的未来才是有希望的。

二、中国的租赁市场有一个大的结构,是这样的,这张图表面上看是负面因素比较多。

里面显示了中国三足鼎立的大格局,2016年新房交易市场的规模是12万亿,二手房规模是8万亿,租房是3亿。

日本人是非常喜欢租房子的,为什么日本人就这么喜欢租房子呢?这件事很奇怪,其实,也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫,日本人清楚的是房子是用来住的,不是用来炒的,所以在这样的情况下,大家对租赁的热情是长求的,所以市场才能有发展。

△现场图

这张图,从反面的角度,我们租赁市场发展之后的不足,正面的积极因素是我们的发展空间还很大,我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展,我相信,中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

2017年,最大的开发商的交易额突破7千亿,这是什么概念?大概是超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了,但是大的背后,代表着我们强吗?代表着我们的产品和服务好吗?我觉得这是完全不一样的概念。

我们去日本调研,看到了三体(音)这些企业眼中对消费者的产品和服务的追求,他们今天也很大,但是他们非常强。日本的三体(音),是日本最大的房务资产管理公司,也是日本最大的房地产基金。这家公司非常大,非常强。今天我们的企业不是这样的,我们很大,但是不知道我们的未来在哪里。所以我相信,这个未来还有的话,一定是在租赁市场。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场,我相信这个是好的开始。

三、租赁本质上是运营的生意,租赁的运营,核心在于服务

如果是,我们不能够为消费者,为我们的租客提供好的服务,我相信进入租赁市场的开发商,一定面临非常大的挑战。你发现你的空置率很难在95%以上,如果保持不了,一定会亏钱。今天中国最大的房务资产管理公司,或者是租赁运营机构,它的规模是50万间租客是62万人,员工是9千人,里面有3千名是房屋管家,还有2千名的宝洁阿姨,还有2千人的互联网团队,还有447名的客服专员,还有700名的装修配置专员。这就是他们的服务团队,要做好租赁这件事,首先你是一个中介公司,因为你要拿房和出房,其次你还得是装修公司,管理好你的库存。你还得是一个家政公司,因为你要提供大量的服务,还得是互联网公司,管理好这个团队和团队,靠人是不行的,得靠系统和技术以及互联网。这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

并不是所有的城市都要发展租赁。

在国家政策的推动下,很多城市都开始做租赁。但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市,就是北京上海深圳,所以租赁的问题,本质就是北京上海深圳的问题,不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。这一轮,我们一拥而上的话,带来的问题,就是租赁的库存。未来在这种情况下,我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢?这个就是今天的主题,就是要靠城市更新和城市的改造。

北京还有30%的房源,大家知道,北京的存量房源有750万套,有30%是超过200万套的房龄在20年以上,都是城市的核心中心,只有通过旧房的改造,城市的改造,人房屋再生。

总结一下,就是回到城市运营的主体上,城市运营从本质上讲,运营产业,离开人和谌业的运营是没有希望的,产业的运因和产业的发展,需要租赁市场的发展。

大家都知道,城市其实是一个生态系统,这个生态系统,里面不仅仅是需要制造业,也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要的中级收入群体,也需要高收入群体。所以我相信,它需要所有人,一个都不能少。低收入的群体,中高收入的群体,都不能少,少了之后就是不完整的。假如有一天,北京把低收入群体全部疏解了,你的保洁保姆成本会大幅度的上升,劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升,高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系,相互依存。所以产业的发展服务业的发展,需要的是完整的基于人的生态系统。

这里面,我们希望能够让白领有房住,能够让有钱的中产阶级买得起房子,然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体,特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住,能够租得起,我认为我们的城市运营才能够落地生根,才能够发扬,城市的未来才有希望。所以城市的运营,核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起,而人和产业的运营,本质上,离不开我们租赁市场的发展。

我想讲的就是这5个问题。

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