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100余个城市出台政策 楼市开启“五限”时代

2017-10-09 每日商报 阅读次数:

去年930日,北京发布了被称为“930新政”的楼市调控新政策,即日起提高购房首付款比例,以此为契机,拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。当天,天津、苏州等城市同步出台楼市新政,此后7天时间里,郑州、成都、苏州、武汉、合肥、深圳等19个城市先后宣布重启调控政策,纷纷祭出“限购限贷”的调控手段。

  如今,一年时间过去,"930"新政已然满月,不过楼市调控的脚步却并没有放缓。就在9月底,石家庄、重庆、南昌等地继续加码调控,加入到“限售”大名单中。据媒体报道,今年以来,全国已有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施,如果从去年930日开始算起,调控城市和调控措施只多不少。

  在频繁的调控政策轰炸下,不少一二线城市已经进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。调控的效果显而易见,918日,国家统计局公布的“20178月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨。而从购房者的直观感受来看,炒房客逐渐退出,真正的刚需开始享受楼市平稳的红利。

  关键词:限售

  今年9月底,随着南昌、重庆、贵阳、长沙、石家庄五地两天之内密集出台限售政策,正式加入限售队伍,截至目前,全国已经44个城市宣布实施限售政策。

  跟过去的楼市调控相比,限售是这轮调控的全新手段。“限售令”开始于厦门。今年323日,厦门市发布楼市新规,要求新购住房需取得产权证后满两年方可上市交易,这也是全国首个推出类似政策的城市。

  在厦门宣布限售后,这个政策迅速扩散到全国各地,此后短短20天内,全国已经有11个城市在各自的楼市调控中加入“限售”的内容,包括了厦门、成都、福州、青岛、广州、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州。此后,实施限售措施的城市版图仍在不断扩大,截至目前,据不完全统计,全国已经有44个城市宣布实施“限售”。

  杭州虽然尚未出台“限售令”,不过在今年329日开始实施的新政中,就有针对企业的限售规定:增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限,需满3年方可上市交易。

  最近,限售的名单仍在不断扩大。922日至23日,南昌、重庆、贵阳、长沙四个重要城市相继出台限售令。

  南昌市在922日升级房地产市场调控举措,对市区住宅用地和商住混合用地采取“限房价、竞地价”方式出让,并对住宅实行限售政策。

  新规规定,三限房(限房价、限对象、限转让)的购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。通过继承方式取得的三限房,须在继承人与被继承人取得三限房时间累计满5年之后方可转让。923日起,南昌全市范围内所有新交易的住宅,须取得不动产权证满两年后方可转让,不动产登记部门应当在《不动产权证》上注明“须取得不动产权证满两年后方可转让”字样。

  重庆市在922日晚发布新一轮房地产市场管控新规,规定自923日起,凡在重庆主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房,须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。 新规规定,新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

  贵阳市在923日发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施(试行)》。文件规定,自9230时起,凡在该市购买的新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房购买合同》时间为准。

  长沙市住建委23日宣布,即日起再次全面升级楼市调控政策,包括延长限售期、提高购房资格条件、扩大限购区域等,以保证楼市刚需、打击投机炒作。在限售方面,商品住房(含二手住房)上市交易时间由原来取得不动产权属证书满2年后调整为3年后。

  石家庄市人民政府官方网站在923日发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》,指出新购住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易,自发文之日起施行。

  关键词:限购

  限购是楼市调控的最重要手段之一,从去年重启楼市调控以来,可以说几乎所有热点城市都重新实施了限购政策。而且,随着调控的逐步深入,不少城市都对限购进行了加码,堪称是“史上最严限购令”。

829日,兰州市住房保障和房产管理局发布了《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》,升级限购政策。一方面,在城关区、安宁区、七里河区原有限购区域基础上,将西固区纳入限购区域。另一方面,严格限购措施,即日起在限购区域内购买商品住房或二手住房的非兰州市户籍居民家庭,必须提供在兰州市连续不间断缴纳3年以上(3)的社会保险(养老保险)证明,或连续不间断申报1年以上(1)的个人所得税证明,且不得补缴。

  石家庄在923日公布的新政中,对于限购措施同样进行了加码。新政规定,非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房(含新建商品住房和二手房),且不得补缴;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在本市购买住房,购房时间以交易合同网签备案时间为准。

  长沙市923日的新政提高了购房资格条件,并且扩大限购区域。新政规定,本市户籍家庭在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买二套房;非本市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高至24个月;新政施行后办理的本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无住房的,限购1套商品住房;限购区域扩大至全市行政区域范围(暂不含浏阳、宁乡区域)。

  相比于其他城市,西安在限购方面进行了多次政策调整,一年之内五次加码。根据西安市政府在913日公布的最新限购政策,在限购区域内暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。在限购区域内无住房且能够提供2年以上(2)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。

  目前,杭州最新的限购政策仍是今年3月份公布的政策:限购区包括上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、富阳和大江东;暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;非本地户籍居民家庭购房须提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明年限证明,且不得补缴;本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房;户籍由外地迁入四县(市)的居民家庭,自户籍迁入之日起满2年,方可在本市市区范围内购买住房。

 关键词:信贷政策

  信贷政策是楼市调控的另一大重要手段。从去年下半年重启楼市调控以来,各大热点城市纷纷上调了购房首付比例,目前购房住宅首套房首付三成,二套房首付六成,第三套限贷已经基本成为主流。除了提升首付比例之外,房贷利率也不断上调,成为今年重要的调控举措之一。

  据媒体报道,8月份,全国首套房贷款平均利率为5.12%,相当于基准利率的1.04倍,环比上升了2.47%,连续8个月上升。9月份,北京、上海为代表的一线城市商业银行,再度上调首套房与二套房按揭贷款利率,首套房按揭利率较基准利率上浮5%-10%,二套上浮20%,已经成为北京银行业内的普遍情况。在上海,首套按揭利率也上浮5%-10%,二套则在11%-18%不等。

  二线城市也不例外,青岛、天津等城市首套房贷款利率最高上浮10%几成标配。此外,南京、杭州等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

  针对北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,中国人民银行营业管理部明确表态“积极支持”。人行营管部称,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向。

  另外,针对今年频繁出现的投机性信贷需求,监管层明确表示要严厉打击,严查经营性贷款、消费贷款这两类贷款违规入市。

  具体来看,银行业金融机构应对单笔金额20万元以上的个人消费贷款、单笔金额100万元以上的个人经营性贷款开展自查,重点关注资金流向,严禁这些资金通过多次转账、拆借等形式,最终用于购买住房。

  目前,北京、深圳、广州三个一线城市已经对消费贷进行了监管,北京多家银行已要求贷款20万元以上额度的客户补交材料,深圳大多数银行将长期消费贷年限下调至5年,广州各大银行原则上不发放金额超过100万元或者期限超过10年的综合消费贷款。

926日,江西银监局联合人民银行南昌中心支行发文通知,进一步规范个人非按揭类贷款管理。《通知》要求,辖内各商业银行深入开展自查自纠,全面梳理、核查截至2017920日,单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务(个人住房按揭贷款、购车贷款除外)、单笔贷款金额50万元及以上的个人经营性贷款以及单笔贷款金额10万元及以上的信用卡透支交易的资金流向和实际用途,重点核查是否存在违规进入购房领域问题。

  关键词:租购并举

  去年底召开的中央经济工作会议明确,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,近一年来,楼市新政均围绕此定位展开。值得关注的是,我国正多管齐下建立购租并举住房制度,以满足多层次住房需求。相比过往数次楼市调控主要调节购房行为,此次各地地方政府更注重对市场上租赁需求的满足。

  九部委今年7月发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,此后多省份加快推出了鼓励住房租赁的相关政策或举措。

  据中原地产研究中心统计,最近一年多时间里,全国有超过8个省份及超过20个城市出台了有关租赁的政策内容。其中,江苏、辽宁、四川、安徽、河南、广东等省陆续紧跟中央节奏,相继发布了各自关于加快培育和发展住房租赁市场的相关意见;广州、无锡、郑州、杭州、济南、扬州、北京、南京、佛山、天津、成都、厦门、武汉、深圳等城市开启了租赁市场各种政策的尝试与推进。

  一线城市中最早发布租赁市场工作方案的广州,因明确提出“租购同权”而备受关注。而最近发布的上海,同样强调要更加旗帜鲜明地强调保障承租人合法权益,主要通过完善公共服务、依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、优化公积金提取流程、完善人才租房补贴、提升租赁住房生活配套等6条政策措施,着力构建超大城市租赁宜居生活。

  据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。具体来看,今后五年北京将建设150万套住房,其中租赁住房将达50万套。上海方面提出,“十三五”期间,上海市租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套。广州方面,未来五年广州将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。深圳方面,“十三五”期间,深圳将建设40万套人才住房,超过特区成立近40年来的总和,其中70%为租赁住房。

  国土资源部、住房和城乡建设部828日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,包括北京在内的13个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

724日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房。913日,上海集中出让分布于浦东新区、长宁区、徐汇区的四宗租赁住宅用地。北京方面,截至目前,北京已累计成交2070年产权租赁土地,合计租赁土地面积高达131万平方米。杭州在927日挂牌了首宗租赁住房用地,位于城东新城核心区域,拟于1027日出让。

  杭州在发展租赁市场方面走在了全国前列。929日,杭州推出了全国首个智慧住房租赁监管服务平台,运用大数据监管与开放式服务并举的方式,充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统及蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术,开放创新地打造“一个平台两个服务通道(杭州住保房管局、阿里巴巴)”。

  如果说限购、限售等调控政策更侧重于抑制投资投机性购房,那共有产权住房政策的推出,则更注重保障刚需群体的住房需求。

  北京920日发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,自930日起正式实施。其中规定,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,推出共有产权住房是北京住房保障政策的一个突破,借助共有产权住房模式,可以有效降低住房所有权进入门槛,显著提升家庭购房支付能力,增加自有住房机会,提高住房自有自住比率;与公租房比,共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用,提高住房保障体系运行效率和可持续性。

  关键词:指导定价

  在今年的楼市调控中,“限价令”同样出现在了全国多个热点城市,地方政府对商品住宅的价格进行指导定价,包括沈阳市、山东省济南市、安徽省合肥市等多个城市均对新申请商品住宅的预售价格进行上限控制。

    629日,长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》,再次强调:长沙市的商品住房项目申请预售许可证,201610月有销售的,申报单价不得高于该项目201610月分面积段销售均价。而初始报建为毛坯住宅的,不予认定为全装修住宅预售;申请全装修住宅,装修价格不得超过毛坯价格的15%

    8月份,沈阳公布楼市新政,在新房价格方面规定,加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域20171月至6月期间商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000/平方米的在售项目中未售房源,实行商品住房价格指导。

82日,广州住建委、发改委、国规委、教育局等十大部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》。文件主要包括六大方面:房地产调控政策、商品房销售管理、土地供应、住房租赁、住房信贷、市场监管。

  通知要求,市、区住建部门要联合发展改革部门,进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

  通知还提出加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度,要求备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示,销售价格不得高于备案价格。

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