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"重开发、轻服务"需改变 养老地产藏巨大机遇

2018-03-12 华夏时报 阅读次数:

两会养老话题的走热,使得与养老相关的养老地产也成为今年两会各位代表热议的话题。

中国老龄人口数量不断增加的时候,投资机构和开发商也发现了养老地产的机遇。开发养老地产,被认为是相当有前景的业态之一。

有两会代表委员指出,老年人也希望拥有高品质、丰富多彩的晚年生活,因此在开发养老地产的同时,也应重视养老服务配套的建设,将重点放在老人幸福感的获得上,而不是地产重于养老。

与养老地产相似,不少文化旅游及休闲度假地产往往是地产重于文旅、度假。在投资为主导的思路下,只建了用于住宿的房子,景观、购物、休闲等设施配套却跟不上节奏或长期缺失。

养老服务重于地产开发

今年的两会上,有代表委员认为,重开发、轻服务成为养老地产应该正视的缺陷之一。

全国政协委员、三胞集团董事长袁亚非建议,在鼓励各地建设养老示范园的同时,也应该营造综合性的养老产业集群。

袁亚非认为,支持养老产业发展不止是开发养老地产,还有必要出台长期护理保险配套政策,加大居家养老的补贴力度。

全国政协委员翟美卿在今年的提案中认为,养老应建立全龄化的养老模式。其核心内容是,让老人在不脱离家庭和社会,在自己熟悉的环境中养老。翟美卿在今年两会提案中提出发展涉及医疗护理、健康管理、文体娱乐、餐饮服务等众多产业的全龄化养老系统性工程。

代表委员在两会的议案提案,并非无的放矢。

不少老人看了开发商的广告宣传片所展示的美好图景,也会心动而购买养老地产的产品。一些子女出于孝心,也会为老人购买以养老为主题的房子。不过有买入养老地产项目的消费者表示,虽然开发商、投资机构开发养老的房子造得不错,但却总给人觉得少了点什么的感觉。

一位为父母购入养老地产的纪先生表示,从房子设计来看,的确是为老人考虑的。无论开间的大小还是室内的很多设计,也都考虑到老人使用的方便和舒适。

“但老人在里面却住得并不十分开心。因为养老地产项目里,服务跟不上。另外养老地产如果都是老人,也让人觉得缺乏生机。老人认为如果有更多休闲、旅游的配套,能与社会有更多联系,就更好了。”纪先生认为,有不少老人仍然有很强的活动能力,养老地产应该与文化、旅游,甚至和休闲类的项目结合起来,而不是把养老独立出来。

这样的情形并非个例。开发商在做养老地产时,往往重房子轻服务、重投资轻运营,把项目散售后,往往在后期配套等多个方面难以真正满足老人的养老需求。

上海一家建筑规划公司首席设计师告诉记者,很多机构和开发商往往把养老地产单独列出来,短期看如果营销亮点足够多可能会给开发商带来不错的业绩,但从长期看却未必是好的路子。

有研究人员认为,养老地产应该通盘考虑,把养老、文化、旅游、休闲等要素融入一起。老人不但有健康医疗养护的需求,也有旅游、休闲,融入社会与年轻人交往、与家人团聚等需求。但很多项目在设计之初将项目定位为养老,宣传之初通过广告描绘很多美好场景,但其实很多场景难以真正实现。

概念地产更需运营

与养老地产密切相关的另一个话题,是文旅、度假休闲地产。

当人均GDP超过5000美元,国民对旅游、文化和度假等的消费需求将出现上升趋势。与养老地产快速增长相似,文旅、休闲地产项目,近几年也出现爆发式增长。

据克而瑞统计,至2016年年底,中国有多达5403家公司涉足旅游、度假地产的开发与投资,文旅地产项目的开盘总数累计达到8919个。海南、云贵川、两广和福建几大区域,文旅度假项目的数量占到全国旅游地产88%的比例。

然而文旅度假地产,也面临着和养老地产相似的问题:重地产开发而轻内容和运营,一些文旅项目虽冠以旅游地产之名,却缺少旅游、文化之实,只有“地产”而少文化、旅游和度假等配套。

易居中国一位分析师指出,好的文旅度假地产不仅有好的住宿和服务,还要通过建设景区、主题公园、景观等一系列配套,实现观景、购物、独特体验等功能。因此好的养老地产,好的文旅地产不仅投资周期长、资金投入大,还需要好的运营。但在全国近万个文旅度假项目中,有不少是中小房企开发投资的,很难真正完成与其相关的配套功能。

业界人士指出,与养老地产中多数项目养老配套与地产开发并行略有不同,文旅地产往往是地产先行,文化、旅游、休闲、购物等功能在后期跟入。这一方面是开发商为快速回笼资金追求升值空间最大化,另一方面也与不少开发商轻视文旅地产运营管理相关,大有赚一票就走的味道。

与文旅度假热度不相上下的,是近两年异军突起的特色小镇。然而在一拥而上的特色小镇中,名声大而实际投入少,重开发销售轻运营,以特色小镇之名圈地做开发,也在一些地区有所显现。

“配套的投入需要资金。但与文旅地产相似,一些地方特色小镇不仅推进力度小速度慢,而且在设计和投入方面,都有不少有待改进之处。”易居中国一位高层表示。

2018年政府工作报告为民众养老送出“大礼包”,要求继续提高退休人员基本养老金和城乡居民基础养老金。发展居家、社区和互助式养老,推进医养结合,提高养老院服务质量。深化养老保险制度改革,建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。

有专家认为,全面深化养老服务,有望对相应的概念地产在服务质量、运营水准上有更大的提升。

 

来源:华夏时报,文章仅供参考阅读,不代表本网观点。

 

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