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总价160万起,去买一套教科级的酒店式公寓!

2018-04-16 阅读次数:

摇号新政之后,杭州酒店式公寓市场的盛春彻底来了,但这带来了一个不太好的现象——鸡犬升天。

相比住宅,买酒店式公寓更需要谨慎考虑,产品良莠不齐,是目前的一个现状。如果你不知如何筛选,可以参照市面上较为标杆的楼盘。
 
放眼整个杭州的酒店式公寓市场,目前可以当做参照标杆的——西溪天街的酒店式公寓当之无愧。成为样板,并不只是因为它的火爆。

而是因为不管从地段,受众人群到产品,这个项目都值得用来当作我们自己的购房参照。

PART 1
大家都知道买酒店式公寓要关心地段,但是,你真的关心到点上了吗?

酒店式公寓以租户人群为主的特殊属性,注定它对地段的要求要比住宅更高些。

在传统的认知中,我们都知道,它的宏观地段得尽量好,尽量占据城市更多的资源。例如西溪天街所在的蒋村,地段够好了吧?

当之无愧的城西CBD,东边老城西,西边未来科技城,南面紧挨着不可复制的西溪湿地。自身坐拥300万方的产业空间,未来共有三大购物中心,西湖区政府都搬到了这里。
 
它还是个妥妥的高价&高端住宅集聚区,二手房低的单价也在4万/㎡以上,高的像西溪诚园卖到7万/㎡。

(西溪天街区位图)

但若这就是西溪天街全部能说的地段价值,那它今天不足以成为样板。因为,这样「够好」的地段,还需要锦上添花。

传统而宏观地段的地段认知,尚不能对我们购买酒店式公寓起到决定性的作用,对地段的精细辨别,还需要用步行的尺度去衡量。西溪天街本身,给城西添上了这朵「花」。

这朵「花」开在了地铁站之上。我们原有的概念,就是得买地铁沿线的房子,这样,拥有的不仅是房子所在板块的价值,还有地铁通达区域板块的价值。

没错,只是我们还得树立新的地段概念,就是与地铁站的步行距离。

西溪天街是地铁5号线蒋村站上盖物业,可以零距离乘坐5号线,无缝对接。东去申花、桥西、武林广场,西往未来科技城。

什么东西最宝贵?时间。是花5分钟走进地铁站,还是10分钟,20分钟,今后在地铁成网之后感受将尤其明显。作为酒店式公寓的价值,也会受到步行距离的影响。

更新完这个观念,还得贪图得更多一些。从家里走到地铁站,这一段路的互动,是不是生动而有趣。这就是一个地铁上盖项目做得好不好的判断标准。我们也称之为TOD。

地铁5号线蒋村站上盖的西溪天街,就是一个典型的TOD项目,充分考虑了与地铁的互动,还盖了个很诱人的购物中心。

 (西溪天街效果图)

有多诱人?

龙湖在杭州已经开业了两个天街购物中心,都是有口皆碑。下沙的天街是目前下沙绝对的中心,是它塑造了金沙湖CBD还是金沙湖成就了它,已经分不清楚。滨江的天街开张后,又颠覆了滨江人民对购物中心的认识。

而接下来的西溪天街,是一个更好的城市综合体。

龙湖在杭州的前两个天街,是住宅+购物中心的综合体。两个业态间隔着条马路,因为是住宅,所以这条马路只能小,要不然影响居住,这使得天街无法全方位地吸纳人流。
 
而西溪天街是单纯酒店式公寓+购物中心的综合体,有大约40万方的体量,龙湖给这个项目加了神来一笔——在这两个业态间,「勾」出了一条大马路。

(西溪天街效果图)

这使西溪天街成为一个完全「开放性」的形态,不管我们走哪条路,都能顺畅地通向它。

而且它将「开放」进行到底,整个项目拥有2.7万方的公共开放空间。在东南西北四个角,都规划了约1000方的户外广场,既是商场入口,又是主题公园,使内外部空间在这里有了连接。

购物中心的建筑内围,做成露天街区,对城市充分开放。杭州大多数购物中心缺少一种溢出的热闹气息,就在于他们没有真正的街区,西溪天街带来了全新的体验。

这样,西溪天街的通达性,不只有地铁,还有四通八达的地面道路,甚至还有水上交通。

犹如墨汁入水,西溪天街将自己彻底融合进板块中,成为城市自然的一部分,同时更大限度地发挥购物中心作用,是杭州大多数商场所做不到的。

(西溪天街下沉式广场效果图)

这才是西溪天街酒店式公寓的全部地段:处在一堆的高端住宅区、商务区里,与地铁5号线直接相连,还有一个即将改写城西商业生态的高量级购物中心。

而且这购物中心还有开业到计时,预计2019年,这个棒棒的TOD项目就会跟大家SAY HI。

PART 2

地段是可遇不可求,不能要求全跟西溪天街一样,多对上几条总是好的。还应该来对标的,就是酒店式公寓的受众人群。这个说起来简单一些,看周边的建筑布局就好了。
 
西溪天街酒店式公寓的受众群体,相对更为丰富和完善的,它有这几类人,供我们参考。
 

第一类,是基数最为庞大的上班族。单单蒋村CBD就有300万方的产业空间,引进2000多家企业。出租率均超80%,入驻有一大批优秀企业如腾讯创业、阿里巴巴、vivo手机等。
 
办公人群将超20万人,这个居住的潜在人群不得了。
 

还不算地铁导入的人群数量。地铁5号线沿线地段,都是未来科技城、申花这样的强势板块,而作为城西CBD的蒋村,未来的人流量难以预估。

另外,高质量的人群对公寓的居住氛围及租金产生直接的向上影响。蒋村一带有全杭州最骄傲的两类人——阿里巴巴的员工和浙江大学的学子,他们以后也都会是天街的潜在人群。

(浙大紫金港校区实景图)

第二类,周边住宅溢出的居民。现在父母都不愿意和孩子住在同一个屋檐下,但又想离得近,所以保持一碗热汤的距离,所以很多人选择与自己的亲人住两个贴隔壁的小区。

在西溪天街目前的意向客户中,有部分占比,就来自于有自住需求的蒋村居民。不过羡慕不来的是,每个板块都会有这样的需求人群,但基本不会是蒋村这么大的需求量。

PART 3

有了好的地段,能覆盖到优质且庞大的受众人群,但如果想要获得更大的价值,必须得关心产品。

我们先来看下作为「爆款」的西溪天街酒店式公寓户型,它共有38㎡、46㎡及66㎡三种户型。
 
层高差不多都是约4.78米,可以让西溪天街做出更舒适的LOFT产品。这个高度的酒店式公寓已成为稀缺的产品,因为审批越来越严,说不定哪天就彻底断档了。
 
38㎡与46㎡的户型格局基本一致,做到了3房2卫1厨,是的你没有看错,而且楼上楼下是双钥匙格局。也就是说,我们可以把它当做2套房子租出去,这个租金收益是翻倍的。

而这样一套房子,总价是160万起步。

(38方户型装修示意图)

66㎡的户型,看着面积大一点,但却是西溪天街的头牌产品——格局为3房2厅2卫1厨。一楼客餐厅朝南,面宽约有6.3米,居然还带有大阳台。另外,它还南北通透,两边都有窗户。

有阳台且南北通透的酒店式公寓,更有了普通住宅的感觉。
 

客厅处是挑高的,约4.78米的高度显得空间更大,而且整体落地窗设计,让室内充满阳光。

(66方户型装修示意图)

二楼就是主人们的卧室,共有三个房间,其中一个还是套房,再隔一下,就能变成四个房间。

西溪天街的酒店式公寓户型,我们可以发现,酒店式公寓早已脱离一室一厅的浪漫思维了,它变得更精致更实用。大多数酒店式公寓最后还是以出租为主,房间越多,收益也会更高一些。

(66方样板间效果图)

还有一点最基础,万万不能忽略,我们买酒店式公寓,必须得是精装修。否则在它交付后的两三年内,还是个装修工地。这太影响居住品质了。

PART 4
西溪天街的酒店式公寓还没开过盘,目前就已经有2000多组客户在等待了,而第一批要卖的房源只有200多套,中签难度不亚于热门住宅楼盘。

肯定会有人遗憾没买到,至少我们都GET到了如何选择酒店式公寓的技能,以至于落入躁动楼市中的陷阱。

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