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下沙与滨江10年板块成长史 告诉我们哪些买房真理?

long@2018浙江新闻客户端阅读次数:2018-09-14 13:37:06我要纠错

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“天阳半岛国际成交价上6万了!”

某日清晨,打开口水楼市论坛,一则帖子映入眼帘,格外扎眼。

而就在前几日,某天阳半岛业主信誓旦旦地表示,自家的房子可以挂到6万一平时,我还有点半信半疑。

考虑到二手房市场有惯用的“做高做低”手法,记者立马去查看了一下半岛国际近半年的成交数据。

这半年来,半岛国际成交均价基本稳定在50000元/㎡以上,成交均价在55000元/㎡左右,且成交套数多为76㎡、86㎡、89㎡小户型,户型面积段越小,成交单价越高。

6万元/㎡的成交价,虽然只是一个个例,但在时下预期不再的二手房淡季中,也实属罕见。

同样,也是近期,地铁1号线的另一端,一向神经脆弱敏感的下沙沿江板块却在遭遇着另一幅光景。

区域标杆楼盘,此前二手房挂牌价在35000-40000元/㎡的保利江语海,最近又开始蠢蠢欲动,最低挂牌价已经降至31000-32000元/㎡。

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2011-2015,是杭州楼市“丢失的5年”,也恰好记录下了半岛国际、江语海的销售轨迹。

2011年9月,半岛国际首推2号楼,均价21000-22000元/㎡。

2012年2月情人节,半岛国际精选14套房源促销,价格直降4000元/㎡,折后均价17000-18000元/㎡。

此后半年,新推的6、7、8号楼,折后均价多在18000-20000元/㎡之间。

2012年9月,半岛国际加推4、5号楼时,价格回升至21000-23000元/㎡,部分边套大户型甚至卖出了24000-25000元/㎡的高价。

2013年3月,半岛国际推最后一幢楼半岛壹号,跃层房源,价格在23000-24000元/㎡。

2014年5月后,半岛国际部分尾房成交均价有回调至20000元/㎡以内。

虽然也有过价格调整,但从总体来看,半岛国际在新房市场上价格相对企稳。

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江语海则大不同了。

江语海的价格曲线,就像坐了一趟惊心动魄的“激流勇进”,起点时即已接近高位,此后一路只有更低、没有最低,直到扑通一声跌落水里。

2010年11月,江语海首开1号楼,均价16000元/㎡。

2011年1月,江语海加推3号楼,价格升至17000-18000元/㎡,这也是江语海的一个价格高位。

2011年5月,江语海加推5号楼一线江景小户型,均价跌至14000元/㎡。

2012年2月,囍春行动,江语海推出小户型特价房,起价9980元/㎡,均价11300元/㎡;2013年,江语海大户型折后均价11000元/㎡;2014年,江语海大户型折后均价10000元/㎡......

记者的一位朋友,就曾在2011年初高位买入江语海一套90方小户型。最惨的时候,亏本30万,挂115万都没有人要买。2015年底,1号线沿江段开通,来问房子的电话才渐渐多了起来,2016年初中介表示可以挂到130万了。

后来的故事,大家都知道了,2017年初江语海挂牌价破3,2017年中涨到了33000元/㎡,再后来,成交了一套36000元/㎡的小户型二手房惊艳杭城。

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半岛国际与江语海的故事,犹如两个小窗口,让我们窥见滨江与下沙这一路走来的场景。

2007年,杭州第一条城市轨道交通——地铁1号线开建,下沙、滨江,还有九堡,是彼时最当红不让的明星板块,投资客们相继追逐的热土。

这些曾经伴随着杭城轨道交通建设,同一起跑线上起步的板块,今日再回首,身价、价格的稳定性却已大相径庭。

2007年,九堡的魅力之城只卖7000一平;2008年,下沙的江滨花园只卖9000一平,滨江的东方郡也卖9000一平。

10年后,江滨花园终于涨过了2.5万元/㎡,魅力之城一路跄跄踉踉终于破了3,而神盘东方郡身价早已奔6。

我们常说,地铁一响,黄金万两。可地铁真的是买房的王道吗?

地铁之外,还有什么是要关注的?下沙与滨江这10年的板块成长史,告诉了我们哪些买房真理?

一、产业比轨道更重要

房子归根到底,是给人住的。新盘首开有没有人买,卖什么价格?二手房市场有没有人接盘,挂牌能挂到多少?归根到底都是由人决定的。而产业,就代表着人流。

阿里巴巴、海康威视、大华、网易......滨江区不仅人口密集,而且多是高新产业人才,具有一定的经济实力与购买力,直接影响着区域新房、二手房市场的供求关系,租金涨幅。

并且,居住的人多了,轨道自然而然也会跟上。如今的滨江区不仅有地铁1号线、4号线,未来还有地铁5号线、6号线、7号线。

诚如,我们常觉得城西好堵、去一趟城西好不容易,城东交通便利、去哪都方便一样,可城西的二手房价就是涨得比城东快、比城东坚挺。为什么,归根到底还是在人呀。

二、市场下行时,距离是王道

下沙离市中心距离不近,可在很多人心中,心理距离却很近;滨江离市中心距离不远,但在很多人心中,心理距离却很远。

以武林广场为起点,到下沙最西边的金沙湖,开车至少20公里,若要到东边的沿江板块,30公里少不了。而从武林广场到滨江沿江板块,开车最近只要10公里,白马湖算滨江边缘了,开车也不过16-17公里。

只是“跨江买房”这个命题,10年前如地域偏见一般根深蒂固,才让许多人错失了憧憬的能力与孤注一掷的勇气。

市场上行时,远郊板块各种利好、天花乱坠。可一到市场下行时,市中心永远是最抗跌的那一个。

眼下,如果有近郊楼盘可以选择时,请尽量选择近郊楼盘。

三、买对板块,比买准楼盘更重要

犹记得2012年夏天,本网举行过一次《滨江板块,谁是性价比之王?》的擂台赛。彼时,我们邀请热心网友为滨江区的热门楼盘代言,辩论到底谁最值得买。代言楼盘分别是:寰宇天下、半岛国际、望江南。

其实现在回头去看,在时间的洪流中,要去细分同一区域内楼盘间的细微差别,显然没有太大的意义。

因为一荣俱荣,一损俱损。

今天,在半岛国际破6的路上,寰宇天下、望江南也在奋力奔6。而在江语海价格回调的路上,下沙沿江其他楼盘也将逐渐回归常态。

四、买入与卖出的节点很重要

诚如下沙沿江江语海,如果你不幸买在2011年初的高位,那么不免要痛苦伤心好几年。可若是你买在此后任何一个低点,就会开心地坐收“一桶金”。

2016年年中,记者的一位朋友以170万总价买入了一套三墩紫藤苑89方小户型二手房。对,就是2011年精装改毛坯,“裸奔”领降杭城的那个紫藤苑。加上装修、按揭成本,这套房子的前房东,近5年几乎没有盈利。

2017年国庆,这位朋友以300万的价格卖掉紫藤苑,净赚100万。

更厉害的一位大神,把紫藤苑卖在了2018年年中的节点,成交单价39000元/㎡。

要知道就在近期,摇号中签率不到1%的三墩北,某二手房挂牌3万元/㎡都无人问津了......


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